전세금을 지키려면 알아햐 하는 세입자의 필수 상식에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 전세금은 세입자 입장에서는 전재산이나 다름없는 귀중한 돈임을 두 말 할 필요 없을 것입니다. 그런데 생각보다 많은 전세 세입자들이 전세금을 지키기 위해서 알아야 할 필수 상식을 모르는 경우가 많습니다.
전세를 살고 있는 세입자라면 다음의 전세 세입자 필수 상식을 참고하셔서 전세사기 등의 피해를 입는 일이 없도록 하기 바랍니다.
묵시적 갱신
전세보증보험에 가입을 했더라도 전세보증금을 보증보험에서 보장해주지 않는 경우가 있습니다. 그 중 대표적인 사례가 묵시적 갱신으로 인해 계약이 연장된 경우입니다. 많은 세입자들이 전세계약이 만기가 된 경우 전세금의 조정이 필요가 없을 때 특별한 계약서 작성이나 언급 등이 없이 기존의 전세 계약 내용대로 기간이 저절로 연장되는 묵시적 갱신 계약을 많이 하십니다.
그러나 묵시적 갱신의 경우 계약서를 작성하지 않기에 보증보험에서는 묵시적 갱신의 경우 전세금을 지켜주지 않습니다. 즉, 전세금을 임대인이 돌려주지 못하는 상황이 발생해도 지급을 해 줄 의무가 없는 것인데요. 그 이유는 허그에서는 계약서의 계약 내용을 바탕으로 전세금을 보증해주는 것이기에 계약기간이 이미 지난 계약의 경우에는 보증대상에서 제외되게 됩니다.
따라서 묵시적 갱신이 아닌 해당 계약기간을 명시한 전세계약서를 재작성하고 이 계약서로 다시 보증보험에 가입해야만 전세금에 대한 보증을 받을 수가 있습니다.
집이 팔린 경우(임대인이 바뀐 경우)
두번째로는 집이 팔려 집주인(임대인)이 바뀐 경우입니다. 첫번째 경우와 같은 맥락이라고 볼 수 있는데요. 임대인이 바뀌면 계약서에 작성되어 있는 기존 임대인이 아닌 새로운 임대인과의 임대차 관계가 됩니다. 따라서 기존에 작성한 계약내용과 상이하게 되므로 전세금 반환 보장이 되지 않습니다.
따라서 집이 팔려서 집주인이 바뀐 경우라면 새로운 임대인과 다시 계약서를 재작성하여 이를 보증보험측에 통보해줘야 합니다. 증여와 상속으로 인한 집주인이 변경된 경우에도 마찬가지로 계약서를 재작성해야 하는데요. 최초 집주인과 달라지는 모든 경우에는 계약서를 재작성해야된다고 생각하면 됩니다.
갱신거절을 2달 전까지 하지 않은 경우
만약 전세계약기간 만기로 인하여 이사를 전세를 빼기로 한 경우 보증사를 통해 전세금을 돌려받기 위해서는 2달 전까지 갱신거절을 의사를 전달하고 이 증거를 남겨야 합니다.
2달 전까지 계약갱신거절 의사를 표시하지 않으면 이는 묵시적 갱신에 해당되기 때문인데요. 실제로 이렇게 통보를 하지 않거나 또는 통보의사를 전달했더라도 증거를 남기지 않은 경우에도 묵시적 갱신으로 보고 전세금을 반환해주지 않은 사례가 있으므로 참고하시기 바랍니다.
추가 대출 확인
전세금 반환 보증 보험을 통하여 전세금을 적시에 반환받기 위하여 위와 같이 계약서를 재작성할 때 주의할 점도 있는데요. 임대인과 재작성할 때 주의해야 할 점은 반드시 재계약 시점에 등기부등본을 확인하여 추가적인 대출이 있었는지의 여부를 체크하는 것입니다.
재계약과 함께 확정일자를 다시 받게 되면 나의 전세금에 대한 권리 우선순위(우선변제권)는 재계약 전에 집주인이받았던 대출보다 후순위가 되어 버립니다. 따라서 재계약과 확정일자를 받기 전 등기부등본의 근저당을 확인하여 추가적인 대출이 없는지 확인이 필요합니다.
대출이 있다면 이 부분에 대한 상환을 요구하거나 전세금을 대출금 만큼 줄이는 등의 조치를 하셔야 혹시모를 상황에도 내 전세금을 지킬 확률을 높일 수 있습니다.
결론
지금까지 세입자들이 잘 모르는 전세금을 지키려면 필수적으로 알아야 하는 상식들에 대하여 알아보았습니다. 2023년에만 집주인이 돌려주지 못한 전세금 총액이 한 해에만 4.2조원에 달한다고 합니다. 이는 2021년보다 6.4배 증가한 수치입니다. 그리고 이 중 대부분인 90%가 수도권에 몰려있습니다. 따라서 수도권에 전세를 살고 있는 세입자라면 위의 사항을 체크하여 더욱 주의해야 할 필요가 있습니다.